荣盛地产怎么样 荣盛房子能退掉吗?

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荣盛地产怎么样(荣盛房子能退掉吗)荣盛发展8月4日发布《2021 年 7 月份销售、近期新增土地储备及产业园招商情况简报》,主要内容如下:2021年7月,公司实…

荣盛发展8月4日发布《2021 年 7 月份销售、近期新增土地储备及产业园招商情况简报》,主要内容如下:

2021年7月,公司实现签约面积90.31万平方米,同比增长29.25%;签约金额96.43亿元,同比增长24.57%。 2021年1-7月,公司累计实现签约面积607.02万平方米,同比增长20.42%;累计签约金额695.65亿元,同比增长24.30%。

2021年7月,公司及下属公司未取得新土地储备项目,公司产业园区未签订新的招商项目。

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这个公告有两点是值得:7月签约面积增长比例大于签约金额增长比例,是不是说明其所售房产的价格在下跌呢?虽然房产的结构(比如楼盘所在城市和地段、房屋面积和档次等)有差异,但总体均价在下降,应该是确定的。

其次是没有再拿地了,确实没有主动地谋求逆市搞个大发展之类的想法。那么增长就是以前储备的土地和项目的惯性使然,就是这些惯性也能有不错的增长或者说“发展”。

我们根据其公开的财报等数据,来简要看一下荣盛发展这家房地产公司的情况吧。

说到房地产,大家第一反应就是其是否存在严重的债务问题,毕竟行业龙头们都那样了,其他人受到质疑那是必须的。

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荣盛发展的情况跟大多数房企差不多,两年多以来,其流动负债是在快速上升的,两年零一个季度就上升了375亿元。当然其流动资产也是上升的,而且上升得更多,达到597亿元(其中存货就上升了549亿)。

要是在以前,这是完全正常的。这样发展下去,只要存货一变现还债,对荣盛发展的效益提升和资产质量的改善都是很好的。但是前提条件是存货变现的速度也要跟上来,至少要跟上债务到期的速度。

由于存货增长得太快,当然速动资产(流动资产-存货-预付款项)增长的速度就被挤压了,这也就导致荣盛发展流动比率(流动资产/流动负债)从1.37上升至1.42,但速动比率(速动资产/流动负债)却从0.44下降至了0.39。出不出现债务问题,其实就看存货能否快速变现了,所以说荣盛发展减少拿地,加油出货,这是必然的选择。

那么其流动负债主要是哪些呢:

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占44%的流动负债是“合同负债”,主要就是荣盛发展已收的购房款等以后,应该向购房者交房的义务。也就是说这部分高达844亿元的负债主要就是需要用”存货“来偿还的,所以说荣盛发展相对就比很多房企要淡定一些。

荣盛发展在前几年就提前布局,搞了高达380亿的长期借款和93亿的应付债券(2020年末数据),特别是还抓住机会发行了永续债,这对其应对本次行业的调整还是很有利的。这些长期债务只会陆续到期,而这段时间,荣盛发展就有相当大的缓冲来把存货变现。

我们还是看一下荣盛发展近十年增营收和净利润的表现吧:

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从净利润的增长情况看,高杠杆发展只在2011、2016和2017年发挥了正向效应,而其他年都是负效应。

但其实也不能完全这样看,营收增长了6倍多,规模做大后,带来的谈判和拿地等方面的市场效应其实是很大的,也就是说杠杆的财务贡献可能不见得多厉害,但对经营和市场方面的影响重大,这也是大家前几年都必须上杠杆的原因。

然后是其毛利率和净资产收益率的情况:

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从2014至2018年毛利率上升和杠杆效应的双重影响,荣盛发展净资产收益率逐步走高。在2018年创下25%的峰值后,毛利率开始掉头向下,净资产收益率受杠杆等因素影响,加速下降,2021年一季度只有1.9%,降到跟同期存款利率差不多的水平了。当然全年来看肯定会有所回升,但整体仍然下降的趋势短期内靠公司自身努力是很难逆转的。

不管房地产公司名字里有没有发展,先稳一下才是最重要的,荣盛发展也是这样。

#荣盛发展#

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